"CPF dos imóveis" aumentará impostos? Especialistas se dividem

A nova regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), também denominado "CPF dos imóveis", foi oficializada pela Receita Federal em agosto.

O sistema centraliza os registros de imóveis urbanos e rurais, integrando as informações ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). Especialistas consultados pela CNN afirmam que a iniciativa aprimora a transparência e o controle fiscal. Entretanto, alguns apontam potenciais riscos de elevação da carga tributária, bem como desafios relativos à aplicação prática.

De acordo com Ana Taques, advogada e sócia da área imobiliária do escritório Siqueira Castro, a principal consequência será o fechamento de lacunas utilizadas em operações informais. "Trata-se de um mecanismo estatal para monitorar a situação tributária dos contribuintes. Muitas transações realizadas por CPF ocorrem por meio de 'contratos de gaveta' ou particulares, sem registro formal, o que dispensa a incidência de tributos sobre o aluguel", explica.

A especialista ressalta que a eficácia da medida depende da averbação formal dos contratos, enfatizando que somente contratos registrados na matrícula do imóvel, tanto na prefeitura quanto no cartório, serão abrangidos. "Esse procedimento é opcional; assim, contratos particulares continuarão existindo e a Receita ainda não dispõe de estrutura suficiente para fiscalizá-los integralmente. No entanto, trata-se de uma normativa destinada ao aperfeiçoamento do controle e posterior tributação dessas operações."

Segundo Humberto Aillon, especialista em gestão tributária da Fipecafi (Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras), a integração de dados tende a intensificar a fiscalização e ampliar a arrecadação federal. "É provável que haja aumento da tributação, pois a unificação permitirá à Receita Federal acesso a todas as alterações de titularidade e movimentações entre CPFs. Atualmente, muitos contribuintes não declaram corretamente seus imóveis e as operações patrimoniais envolvendo propriedades urbanas e rurais", avalia.

Carlos Pinto, diretor do IBPT (Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação), destaca que o impacto é mais expressivo para investidores e administradoras de imóveis. Anteriormente, locadores pagavam imposto apenas sobre o lucro, mediante a tabela progressiva do Imposto de Renda, cuja alíquota máxima é de 27,5%. Agora, proprietários com quatro ou mais imóveis para locação, ou que recebem acima de R$ 240 mil anuais em aluguéis, passam a recolher dois novos tributos adicionais: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), além do IR. "A carga tributária pode se aproximar de 27% do valor bruto dos aluguéis, sem deduções, sobretudo para administradoras e investidores profissionais." Pequenos locadores, porém, permanecem sob o modelo atual: até três imóveis alugados ou rendimentos inferiores a R$ 240 mil anuais continuam sujeitos apenas ao IR, desde que a atividade não seja empresarial.

O advogado Guilherme Manier, sócio da área tributária do Viseu Advogados, esclarece que a mudança legislativa não interfere na negociação dos preços dos imóveis, mas reforça o poder estatal de fiscalização. "A reforma tributária não afeta a autonomia das partes na definição dos valores dos imóveis no Brasil. O propósito é fortalecer os mecanismos de fiscalização, sem impactar nos preços negociados", afirma. "A Lei Complementar faculta à Receita Federal revisar os valores declarados para cálculo do IBS e da CBS, preservando ao contribuinte total liberdade na fixação do preço do imóvel."

Leonardo Branco, sócio do escritório Daniel, Diniz e Branco, considera que o CIB faz parte de um processo mais amplo de ampliação da base de incidência dos novos tributos sobre consumo. "O Cadastro Imobiliário Brasileiro, instituído pela instrução normativa da Receita Federal, insere-se no contexto da reforma tributária, ampliando o aspecto material dos tributos ? operações como aluguel de imóveis, antes fora da tributação do consumo, passam a integrar a base de cálculo desses tributos", salienta. Segundo Branco, essa iniciativa representa avanço no controle fiscal, pois confere relevância às atividades imobiliárias enquanto geradoras de tributos sobre o consumo.

Lucilene Prado, advogada e sócia do FM/Derraik especializada em Direito Tributário, acrescenta que o CIB promove maior transparência e tende a beneficiar o mercado pela redução das assimetrias informacionais. "A implementação do CIB é decorrente da reforma e fundamental para assegurar transparência e consolidar informações sobre imóveis no Brasil. Isso trará vantagens para cartórios, compradores, instituições financeiras e agentes do mercado, ampliando a segurança jurídica", conclui.